Guia per a compradors estrangers

Comprar una propietat en un altre país pot semblar complicat, però el procés a Espanya és clar un cop en coneixes els passos. A DAURIA acompanyem clients internacionals en cadascuna d'aquestes fases — aquesta guia et dona una visió general abans de començar.

1. El procés pas a pas

Obtén el NIE (Número d'Identitat d'Estranger)

És el primer pas i és obligatori: sense NIE no pots comprar un habitatge, obrir un compte bancari espanyol ni pagar impostos a Espanya. Es demana a la comissaria de policia, en una oficina d'estrangeria o al consolat espanyol del teu país d'origen abans de viatjar.

Obre un compte bancari a Espanya

No sempre és obligatori, però facilita molt el pagament de l'habitatge, els impostos i els subministraments (aigua, llum, comunitat).

Troba la teva propietat i fes una oferta

Un cop tinguis clar què busques, el teu agent de DAURIA negocia l'oferta en nom teu.

Contracte d'arres

És un contracte privat de reserva, normalment per un 10% del preu, que compromet les dues parts a formalitzar la compravenda. Si el comprador es fa enrere, perd aquest senyal; si és el venedor qui es retira, sol haver de retornar-lo duplicat.

Comprovacions abans de signar

Abans de la signatura final convé verificar:

• La nota simple del Registre de la Propietat (confirma qui n'és el propietari real i si hi ha càrregues o deutes sobre l'habitatge).
• Que la propietat estigui al corrent de pagament de l'IBI i de la comunitat.
• El certificat energètic de l'immoble.

Signatura davant de notari

La compravenda es formalitza mitjançant escriptura pública davant de notari, on es fa el pagament i s'entreguen les claus.

Inscripció i canvi de titularitat

Després de la signatura, l'escriptura s'inscriu al Registre de la Propietat i s'actualitza la titularitat dels subministraments (aigua, llum, IBI) al teu nom.

2. Impostos i despeses que cal tenir en compte

Com a orientació general (els percentatges exactes varien segons la comunitat autònoma i convé confirmar-los amb un gestor o assessor fiscal):

• ITP (Impost de Transmissions Patrimonials): s'aplica a la compra d'habitatge de segona mà, generalment entre el 6% i el 10% del preu, segons la comunitat autònoma.
• IVA + AJD: en habitatge d'obra nova es paga un 10% d'IVA més l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD), que sol estar entre el 0,5% i l'1,5%, també segons la regió.
• Notaria i Registre de la Propietat: despeses fixes que depenen del preu de l'habitatge.
• Gestoria (opcional): s'encarrega de la paperassa i els tràmits fiscals per tu.

3. Finançament per a no residents

Els bancs espanyols concedeixen hipoteques a no residents, tot i que amb condicions diferents de les d'un resident: normalment es finança fins a un 60-70% del valor de taxació (enfront del 80% habitual per als residents), i se solen demanar més garanties documentals sobre ingressos i solvència al país d'origen.

4. Sobre la Golden Visa

És important saber que la Golden Visa espanyola per inversió immobiliària va deixar d'existir el 3 d'abril de 2025 (Llei orgànica 1/2025): comprar un habitatge, sigui quin sigui l'import, ja no dona dret a un permís de residència a Espanya. Qui va obtenir aquest visat abans d'aquella data el conserva, però no s'admeten noves sol·licituds per aquesta via.

Comencem?

Aquesta guia és només una orientació general i no substitueix l'assessorament d'un advocat o gestor per al teu cas concret. Si vols que t'acompanyem en tot el procés, escriu-nos a través de la nostra secció de personal shopper immobiliari.