Guía para Compradores Extranjeros

Comprar una propiedad en otro país puede parecer complicado, pero el proceso en España es claro una vez conoces los pasos. En DAURIA acompañamos a clientes internacionales en cada una de estas fases — esta guía te da una visión general antes de empezar.

1. El proceso paso a paso

Obtén tu NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Es el primer paso y es obligatorio: sin NIE no puedes comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria española ni pagar impuestos en España. Se solicita en la comisaría de policía, en una oficina de extranjería, o en el consulado español de tu país de origen antes de viajar.

Abre una cuenta bancaria en España

No siempre es obligatorio, pero facilita mucho el pago de la vivienda, los impuestos y los suministros (agua, luz, comunidad).

Encuentra tu propiedad y haz una oferta

Una vez tengas claro qué buscas, tu agente de DAURIA negocia la oferta en tu nombre.

Contrato de arras

Es un contrato privado de reserva, normalmente por un 10% del precio, que compromete a ambas partes a formalizar la compraventa. Si el comprador se echa atrás, pierde esa señal; si es el vendedor quien se retira, suele tener que devolverla duplicada.

Comprobaciones antes de firmar

Antes de la firma final conviene verificar:

• La nota simple del Registro de la Propiedad (confirma quién es el propietario real y si hay cargas o deudas sobre la vivienda).
• Que la propiedad esté al día de pagos de IBI y comunidad.
• El certificado energético del inmueble.

Firma ante notario

La compraventa se formaliza mediante escritura pública ante notario, donde se realiza el pago y se entregan las llaves.

Inscripción y cambio de titularidad

Tras la firma, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y se actualiza la titularidad de los suministros (agua, luz, IBI) a tu nombre.

2. Impuestos y gastos a tener en cuenta

Como orientación general (los porcentajes exactos varían según la comunidad autónoma y conviene confirmarlos con un gestor o asesor fiscal):

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): se aplica en la compra de vivienda de segunda mano, generalmente entre el 6% y el 10% del precio, según la comunidad autónoma.
• IVA + AJD: en vivienda de obra nueva se paga un 10% de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele rondar entre el 0,5% y el 1,5%, también según la región.
• Notaría y Registro de la Propiedad: gastos fijos que dependen del precio de la vivienda.
• Gestoría (opcional): gestiona el papeleo y los trámites fiscales por ti.

3. Financiación para no residentes

Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque con condiciones distintas a las de un residente: normalmente se financia hasta un 60-70% del valor de tasación (frente al 80% habitual para residentes), y se suelen pedir más garantías documentales sobre ingresos y solvencia en el país de origen.

4. Sobre la Golden Visa

Es importante saber que la Golden Visa española por inversión inmobiliaria dejó de existir el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025): comprar una vivienda, sea cual sea su importe, ya no da derecho a un permiso de residencia en España. Quienes obtuvieron esta visa antes de esa fecha conservan su validez, pero no se admiten nuevas solicitudes por esta vía.

¿Empezamos?

Esta guía es solo una orientación general y no sustituye el asesoramiento de un abogado o gestor para tu caso concreto. Si quieres que te acompañemos en el proceso completo, escríbenos a través de nuestra sección de personal shopper inmobiliario.