Guide pour acheteurs étrangers

Acheter un bien dans un autre pays peut sembler compliqué, mais le processus en Espagne est clair une fois que l'on en connaît les étapes. Chez DAURIA, nous accompagnons les clients internationaux à chacune de ces étapes — ce guide vous donne une vue d'ensemble avant de commencer.

1. Le processus étape par étape

Obtenez votre NIE (numéro d'identité d'étranger)

C'est la première étape et elle est obligatoire : sans NIE, vous ne pouvez ni acheter un logement, ni ouvrir un compte bancaire espagnol, ni payer d'impôts en Espagne. Il se demande au commissariat de police, dans un bureau des étrangers, ou au consulat d'Espagne de votre pays avant votre voyage.

Ouvrez un compte bancaire en Espagne

Ce n'est pas toujours obligatoire, mais cela facilite beaucoup le paiement du bien, des impôts et des charges (eau, électricité, copropriété).

Trouvez votre bien et faites une offre

Une fois votre recherche bien définie, votre agent DAURIA négocie l'offre en votre nom.

Contrat d'arrhes (arras)

C'est un contrat privé de réservation, généralement de 10 % du prix, qui engage les deux parties à conclure la vente. Si l'acheteur se rétracte, il perd cette somme ; si c'est le vendeur, il doit en général la rembourser au double.

Vérifications avant la signature

Avant la signature finale, il est conseillé de vérifier :

• La nota simple du registre foncier (elle confirme qui est le véritable propriétaire et s'il existe des charges ou des dettes sur le bien).
• Que le bien est à jour de la taxe foncière (IBI) et des charges de copropriété.
• Le certificat énergétique du logement.

Signature devant notaire

La vente est formalisée par un acte authentique (escritura) signé devant notaire, où s'effectuent le paiement et la remise des clés.

Inscription et changement de titulaire

Après la signature, l'acte est inscrit au registre foncier et les contrats (eau, électricité, IBI) sont mis à votre nom.

2. Impôts et frais à prévoir

À titre indicatif (les taux exacts varient selon la région et doivent être confirmés avec un gestor ou un conseiller fiscal) :

• ITP (droits de mutation) : s'applique à l'achat d'un logement ancien, généralement entre 6 % et 10 % du prix selon la région.
• TVA + AJD : pour un logement neuf, on paie 10 % de TVA plus les droits sur les actes juridiques documentés (AJD), généralement entre 0,5 % et 1,5 %, également selon la région.
• Notaire et registre foncier : frais fixes qui dépendent du prix du bien.
• Gestoría (facultatif) : se charge des démarches administratives et fiscales pour vous.

3. Financement pour les non-résidents

Les banques espagnoles accordent des prêts immobiliers aux non-résidents, mais à des conditions différentes de celles des résidents : elles financent généralement jusqu'à 60-70 % de la valeur d'expertise (contre 80 % habituellement pour les résidents) et demandent davantage de justificatifs de revenus et de solvabilité dans votre pays d'origine.

4. À propos du Golden Visa

Il est important de savoir que le Golden Visa espagnol par investissement immobilier a été supprimé le 3 avril 2025 (loi organique 1/2025) : l'achat d'un logement, quel qu'en soit le montant, ne donne plus droit à un titre de séjour en Espagne. Les personnes qui ont obtenu ce visa avant cette date le conservent, mais aucune nouvelle demande n'est acceptée par cette voie.

On commence ?

Ce guide est une orientation générale et ne remplace pas les conseils d'un avocat ou d'un gestor pour votre situation. Si vous souhaitez que nous vous accompagnions tout au long du processus, contactez-nous via notre page chasseur immobilier.